Qué es la rendición de cuentas?
La rendición de cuentas es la exhibición de documentación respaldatoria de todos los acontecimientos (antecedentes, hechos y resultados pecuniarios) ocurridos en la gestión de la administración del Consorcio en un período dado.
Debe hacerse necesariamente ante la Asamblea, e incluye dos elementos: el balance, que es la explicación de lo ocurrido confeccionada por la administración, y la documentación respaldatoria de ésta. Sin documentación respaldatoria no hay rendición de cuentas.
La Asamblea es quien aprueba o no la rendición de cuentas.
En el caso del Consorcio de Prop. Paraná 760/762/764 c/ Pedro Etcheverry, se indica que:
[...] del simple cotejo del informe y de la documentación original acompañada por el [administrador] demandado [...], surge que el demandado no ha realizado una rendición de cuentas que reúna las formalidades mínimas indispensables a los fines de poder determinar el resultado final de su gestión. Así, el administrador del consorcio, tiene la obligación de comunicar las cuentas en forma fiel y documentada. Las cuentas deben presentarse de modo claro, detallado y completo, debidamente documentado y clasificado de un debe y haber, para que el resultado final de la gestión resulte claramente perceptible por los mandantes. Debe ir acompañada de los documentos y comprobantes de las respectivas partidas a fin de que el mandante pueda ejercer el debido control. Por amplia que sea la valoración de los requisitos, lo mínimo exigible es que cada gasto se justifique en legal forma; de lo contrario no son cuentas, sino meras afirmaciones unilaterales de lo que dice haber gastado el administrador […].
Las liquidaciones mensuales, son rendiciones parciales?
Definitivamente no. Y la Justicia ha sido muy clara y unívoca en esto.
Por ejemplo en el caso del Consorcio de Propietarios Amenábar 2255 c/ Juan Benítez Leguizamo donde se estipula con claridad meridiana que:
[...] la relación de mandato [...] se da entre el administrador del consorcio de propietarios y éste, por lo cual las liquidaciones e informaciones entregadas a cada consorcista no configuran rendiciones parciales que puedan imputarse, como lo pretende [el administrador], a la rendición de cuentas que debe realizar [...] al finalizar su gestión ante la asamblea [...].
Qué consecuencias trae no aprobarle las cuentas a un administrador?
No aprobar las cuentas, debe ser una decisión fundada, que puede conducir a una intimación a la administración, a una denuncia administrativa y eventualmente a un requerimiento judicial.
Es importante destacar que aprobar cuentas da por cerrada toda discusión, salvo lo establecido por el art. 862 del CCC.
Cuando la Administración convoca a Asamblea para tratar la aprobación o no de la rendición de cuentas y presenta un balance sin la documentación respaldatoria de cada uno de los gastos allí mencionados, en realidad no está rindiendo cuentas en los términos de nuestra legislación.
Es por eso que el Consorcio debería suspender toda decisión hasta tanto no se rinda cuenta documentada y desde ya sería riesgoso aprobar las cuentas “a libro cerrado” porque, como decíamos, la aprobación da por cerrada toda discusión sobre el manejo de los fondos en dichos períodos.
Quién puede pedir una auditoría?
Indudablemente cuando alguien la solicita, ya sea el Consejo de Propietarios invocando sus funciones de control financiero/contable o bien uno o varios propietarios en defensa de su patrimonio, la Asamblea soberana –estando en el orden del día – resolverá finalmente, luego de una deliberación.
Quién debe pagarla?
Si la asamblea resuelve auditar, la paga el consorcio. Caso contrario, la paga el o los que la solicitaron.
Vale aclarar que quien paga la Auditoría determina quién será el auditor. Es por ello que la asamblea que resuelva auditar elige también al auditor.
Finalmente dejamos a continuación el detalle de la normativa aplicable procedente del Código Civil y Comercial de la Nación sobre rendición de cuentas:
ARTICULO 858.- Definiciones. Se entiende por cuenta la descripción de los antecedentes, hechos y resultados pecuniarios de un negocio, aunque consista en un acto singular. Hay rendición de cuentas cuando se las pone en conocimiento de la persona interesada, conforme a lo dispuesto en los artículos siguientes.
ARTICULO 859.- Requisitos. La rendición de cuentas debe:
a) ser hecha de modo descriptivo y documentado;
b) incluir las referencias y explicaciones razonablemente necesarias para su comprensión;
c) acompañar los comprobantes de los ingresos y de los egresos, excepto que sea de uso no extenderlos;
d) concordar con los libros que lleve quien las rinda.
ARTICULO 860.- Obligación de rendir cuentas. Están obligados a rendir cuentas, excepto renuncia expresa del interesado:
a) quien actúa en interés ajeno, aunque sea en nombre propio;
b) quienes son parte en relaciones de ejecución continuada, cuando la rendición es apropiada a la naturaleza del negocio;
c) quien debe hacerlo por disposición legal.
La rendición de cuentas puede ser privada, excepto si la ley dispone que debe ser realizada ante un juez.
ARTICULO 861.- Oportunidad. Las cuentas deben ser rendidas en la oportunidad en que estipulan las partes, o dispone la ley. En su defecto, la rendición de cuentas debe ser hecha:
a) al concluir el negocio;
b) si el negocio es de ejecución continuada, también al concluir cada uno de los períodos o al final de cada año calendario.
ARTICULO 862.- Aprobación. La rendición de cuentas puede ser aprobada expresa o tácitamente. Hay aprobación tácita si no es observada en el plazo convenido o dispuesto por la ley o, en su defecto, en el de treinta días de presentadas en debida forma. Sin embargo, puede ser observada por errores de cálculo o de registración dentro del plazo de caducidad de un año de recibida.
ARTICULO 863.- Relaciones de ejecución continuada. En relaciones de ejecución continuada si la rendición de cuentas del último período es aprobada, se presume que también lo fueron las rendiciones correspondientes a los periodos anteriores.
ARTICULO 864.- Saldos y documentos del interesado. Una vez aprobadas las cuentas:
a) su saldo debe ser pagado en el plazo convenido o dispuesto por la ley o, en su defecto, en el de diez días;
b) el obligado a rendirlas debe devolver al interesado los títulos y documentos que le hayan sido entregados, excepto las instrucciones de carácter personal.
