En esta época de altísima inflación y dificultades de muchos consorcistas para pagar las expensas he recibido consultas sobre el personal de encargados, dado que el rubro remuneraciones y cargas sociales constituye más de la mitad del gasto de expensas, en el mejor de los casos.
A cada una de esas inquietudes –a veces angustias– quiero dar respuesta. Consideré seis preguntas que reiteradamente me formulan.
1-¿Cuántas horas trabaja habitualmente el día sábado un encargado? ¿Existe para ellos el llamado “sábado inglés”?
En la paritaria del año 2017 homologada por la Disposicion SSRL N° 63/17 del 13-7-2017 se estableció lo siguiente: “Con el fin de dejar claro el máximo legal de la Jornada diurna de la actividad [...] en el texto del Convenio Colectivo de Trabajo el artículo 15 quedará redactado de la siguiente manera: “REMUNERACIONES ARTICULO 15º: [Los trabajadores] comprendidos por la presente Convención laboral, percibirán las remuneraciones básicas para los dias hábiles y jornadas legales que se establecen en los acuerdos salariales firmados por las partes, resultando la Jornada máxima legal diurna de 46 horas semanales”
(Más información sobre el tema aquí y aquí)
De esa forma el trabajador de 8 hs. diarias haría 6 horas los sábados hasta las 13 hs. Ese texto desapareció del art. 15 CCT.
Tal vez la razón fue que observaron que la AFIP había dictado la Resolución General 3634/2014 de Indicadores Mínimos de Trabajadores de Consorcios de Propiedad horizontal.
Por esa normativa se indicó que son 5 horas para quien es trabajador permanente que cumple 8 horas de lunes a viernes y 4 horas para el trabajador no permanente o de media jornada.
Leer también info adicional en:
- Se hace saber a los consorcistas que la reciente Res. 3634 de AFIP no obliga a contratar personal
- AFIP: Indicadores Mínimos de Trabajadores para Consorcios - Res. 3634/2014
- Puede el Gremio de Encargados obligar a los Consorcios a contratar personal?
Concluyo : Sí ,existe el llamado sábado inglés. Trabaja 5 horas hasta las 13 hs del sábado el encargado permanente o 4 horas hasta las 13 hs del sábado el no permanente. Ello sin perjuicio de convenirse esas horas del sábado anexadas al horario de lunes a viernes.
2-¿Se puede alquilar o vender la vivienda vacía destinada a un encargado?
Este tema necesita varias aclaraciones para dar una respuesta correcta.
La vivienda que se destina a un encargado es cosa común y quien decide es la comunidad, es decir el consorcio, en asamblea. De la misma forma que para nombrar o despedir a un personal de encargados. No es decisión de quien administra el consorcio.
Debe evaluarse si en el consorcio hay otro sanitario disponible para el personal, dotado de algún mueble adecuado para dejar sus pertenencias cuando el trabajador sin vivienda concurre a trabajar. Constituye injuria laboral no tenerlo. Teniendo en cuenta lo señalado, la respuesta es SÍ.
(Ver también el video que hicimos oportunamente sobre este tema).
Para vender es necesaria la unanimidad de todo el consorcio porque implica modificar el Reglamento de Propiedad Horizontal y asignarle un porcentual dominial a dicha vivienda, modificando los demás porcentajes. Requiere la intervención de un escribano.
Alquilar con destino habitacional por tres años requiere asamblea de propietarios que lo apruebe con la mayoría absoluta de todo el consorcio (más de la mitad del total de propietarios), no siendo un acto de disposición sino de administración, sin que se cambie definitivamente el destino de dicha vivienda.
Concluyo: con las salvedades que hemos indicado, la respuesta es SÍ.-
3-¿Cómo actuar ante un encargado que no cumple con sus obligaciones?
En este tema es conveniente que tanto el trabajador como quien administra el consorcio y los propietarios conozcan dichas obligaciones, a fin de actuar con buena fe, empatía y respeto mutuos.
Quien administra debe hacerle entrega al trabajador fotocopia de los arts. 4 y 5 de la ley 12981 (Estatuto del Encargado) y del art .23 del CCT 589/2010, detallando eso en el LIBRO DE ORDENES, previamente a notificarle las órdenes de trabajo.
Los propietarios –por su parte– debieran conocer esas normas, para lo cual en la liquidación mensual de expensas sería interesante consignar el horario que cumplen los trabajadores y la sola mención de la normativa precitada. Asimismo puntualizar que cualquier disconformidad con el desempeño de los trabajadores, los propietarios no deben interpelarlos o reprocharles, sino elevar a la administración una nota exponiendo sus quejas, con nombre, apellido, DNI y UF.-
Concluyo : Si se acreditaran incumplimientos reiterados e injustificados, quien administra deberá actuar cumpliendo con el régimen sancionatorio previsto en la Ley de Contrato de Trabajo.
(Click aquí para ver la serie por video con el el listado completo de obligaciones del encargado).
4- ¿Hay obligación de contratar a trabajadores según la cantidad de unidades funcionales del consorcio (conforme art. 7º del CCT 589/2010)?
Ya hemos mencionado la Resolución General AFIP 3634/2014 de Indicadores Mínimos de Trabajadores de Consorcios de Propiedad Horizontal.
No obstante, quien administra no tiene obligación de contratar, porque con el Código Civil y Comercial vigente desde el 1-8-2015, los nombramientos los deciden los que pagan expensas, es decir los propietarios. Ellos fundamentarán debidamente su decisión y habrá una eventual ulterior intervención de la Cámara de Apelaciones del Trabajo, en caso de conflicto.
Pero atención esto no puede convalidar el desempeño de trabajadores en negro, o considerarlos trabajadores de casas particulares (ex servicio doméstico) o monotributistas, porque es fraude a la ley. Habría - en caso de resolver ilegalmente una asamblea- consecuencias económicas de fuerte contenido patrimonial para el consorcio.
Se debe cumplir mensualmente con la declaración y efectivo pago de las cargas sociales, es decir las contribuciones del consorcio y los aportes de los trabajadores que se descuentan de su salario.
Concluyo : con las salvedades que hemos indicado, la respuesta es NO.
5- Se acerca el mes de diciembre ¿que se paga a los trabajadores por el devengado diciembre 2023?
Se debe cumplir puntualmente con la última paritaria homologada el 2 de agosto de este año 2023, con el art. 15 del CCT 589/2010 y con la Ley de Contrato de Trabajo 20744, texto vigente.
Concluyo: se paga el salario paritario correspondiente a la escala salarial del mes de noviembre 2023 + el medio salario anual complementario o aguinaldo pagadero hasta el 18-12-2023 + la Bonificación Anual equivalente al veinte por ciento (20%) sobre la remuneración básica, según la categoría de revista.-
6-¿Son conceptos similares la zona fría y zona desfavorable? Atención a este tema porque implica pagar un 50% más a los encargados en la totalidad de sus remuneraciones, si se encuentran en dichas zonas prestando servicio.
La última paritaria 2023 dispone: “TERCERO: AMPLIACION DEL REGIMEN DE ZONA FRIA. Las partes contratantes incorporan a todos los fines de la presente convención colectiva del trabajo, la ampliación del régimen de zona fría, de conformidad a lo establecido en la Ley 27.637 y sus modificatorias.”
En la paritaria del año 2017 homologada por la Disposición SSRL N° 63/17 del 13-7-2017 se estableció lo siguiente: “[…] 8.- Plus por Zona Desfavorable: para los lugares del país determinados o a determinar, consistente en un incremento del 50% sobre la totalidad de las remuneraciones establecidas en las escalas salariales vigentes.”
Como vemos, recién en el año 2023 se habla de zona fría y ello ocurre por ser un concepto relacionado con el servicio de público de gas, exclusivamente.
El tema aparece en la ley 25565 (presupuesto 2002) que incluye a la Región Patagónica, Departamento Malargüe de la Provincia de Mendoza y de la Región conocida como "Puna". Ese régimen fue ampliado por la ley 27637 hasta el 31-12-2031. Esa ley tiene un ANEXO “Clasificación bio-ambiental de la Argentina”, mapa realizado por ENARGAS que apunta a las zonas frías, que las muestra y que debiéramos considerar muy atentamente para fijar correctamente las remuneraciones del personal de encargados de propiedad horizontal. En la provincia de Buenos Aires no hay zonas "frías" (ver mapa).
Concluyo: Serían conceptos similares a los efectos del incremento del 50% (ver mapa a continuación).
