Oportunamente dimos a conocer la existencia de una Resolución en la Ciudad de Buenos Aires que determinaba un modelo de liquidación de expensas y, fundamentalmente, la digitalización de todos los comprobantes de gastos.
También dimos a conocer que ciertos administradores que se oponían a la digitalización de los comprobantes, iniciaron acciones judiciales contra dicha resolución.
Entre los argumentos por los que la cuestionaban, había razones de índole formal, y otras de fondo, muchas de ellas derivadas de la desafortunada redacción de dicha norma.
Posteriormente, informamos sobre la publicación de una nueva normativa de similares objetivos.
Nos referimos a la reciente Disposición 2450/2013 DGDYPC, la cual aún no ha sido puesta en vigencia por encontrarnos dentro del plazo de adecuación impuesto por la propia norma (publicada el 13-8-2013).
Veamos en qué consiste y hasta qué punto modificará la gestión de la administración y en qué medida beneficiará a los copropietarios.
Puntos principales de la norma
1. La liquidación de expensas deberá ser digitalizada, excepto que el propietario solicite el envío en formato papel.
La liquidación tradicional, en papel, es considerada meramente "complementaria".
La norma distingue entre el envío de la liquidación de expensas por email y la digitalización de los comprobantes, que podrá enviarse a los propietarios por cualquier medio electrónico.
De esta forma, la norma es más clara que la Res.
408/2012 SECGCYAC puesto que deja en claro que no desaparecerá la liquidación en papel, y aquellos que no deseen recibir la liquidación digitalizada podrán continuar con su versión en formato papel.
En este punto la norma recepta nuestra interpretación expuesta en oportunidad de analizar la Res.
408.
2. Las liquidaciones mensuales de expensas deberán contener la información indicada en los anexos de la norma, que es adicional -es decir, se suma- a lo ya establecido por el art.
10º de la ley 941 de Registro Público de Administradores.
La norma aclara que esa información adicional podrá adecuarse a la idiosincracia y circunstancias particulares de cada edificio.
En otras palabras, quedará a criterio de cada Consorcio adecuar sus expensas en todo o parte a lo indicado por la nueva normativa, aunque bajo ningún concepto se podrá consignar menos información que la ordenada por la ley 941 en su art.
10º.
Cabe agregar que la norma también determina los requisitos que deberán contener los recibos de expensas.
3. Tanto los ingresos cuanto los egresos del Consorcio deberán efectuarse en forma bancarizada, excepto respecto de aquellos Consorcios que hayan decidido por asamblea no tener cuenta bancaria.
En este punto la norma nuevamente recepta nuestra interpretación de la Res.
408.
4. La nueva norma indica plazos (computables por días corridos) más extensos para adecuar la gestión de las administraciones a la misma, a saber:
| Plazo | Comienza en | |
| Adecuar la información en las liquidaciones de expensas | 120 días | Diciembre 2013 |
| Enviar las liquidaciones por email | 120 días | Diciembre 2013 |
| Efectuar tanto los ingresos cuanto los egresos en forma bancarizada | 180 días | Febrero 2014 |
| Digitalizar la documentación respaldatoria de los gastos | 365 días | Agosto 2014 |
Aclaraciones en la redacción que pueden inducir a error
Como consideración inicial, vale aclarar que valoramos positivamente toda norma que promueva la transparencia en el manejo de bienes de terceros (creemos que el Estado debiera dar el ejemplo digitalizando recibo por recibo todos los gastos públicos, como ya están haciendo en otras latitudes).
Pero, sin perjuicio de lo antedicho, es importante señalar lo siguiente:
1. Cuando se refiere a la liquidación de expensas, la norma la denomina "rendición de expensas".
Lejos de tratarse de una cuestión meramente gramatical, coadyuva a la equivocada idea de algunas administraciones de creer que las liquidaciones de expensas son rendiciones de cuentas, cuando ello no es así, conforme nuestra Jurisprudencia ha dicho reiteradamente.
2. Cuando la norma refiere a que las pautas o modelo dado "podrá adecuarse a las condiciones de cada consorcio" no especifica a criterio de quién será dicha adecuación.
Creemos que en principio el modelo debería respetarse excepto que una Asamblea apruebe un modelo distinto, presentado por la administración.
En otras palabras, es la Asamblea quien debe aceptar una liquidación de expensas distinta.
3. Los anexos de la norma indican la información que en principio deberá contener la liquidación, expuesta mediante los llamados "módulos" o bloques de contenido.
La norma aclara que hay módulos "obligatorios" y otros "optativos".
Llama la atención la necesidad de agregar módulos de carácter opcional, ya que, atento a que todo lo que no se encuentra prohibido está permitido (principio de libertad consagrado en nuestra Constitución Nacional) el administrador podrá agregar toda la información adicional que estime pertinente, se encuentre o no en estos "módulos opcionales".
4. Finalmente, y sin perjuicio de otras consideraciones de redacción, creemos que el anexo IV inc.
2 contiene un error que es necesario rectificar.
En efecto, el mismo indica que "Los archivos digitales de los comprobantes escaneados deberán estar disponibles como máximo dentro de los 30 días de la emisión de la liquidación a la que corresponda".
Aquí no se entiende si la norma refiere al tiempo a partir del cual deberán estar disponibles los archivos, o al tiempo total durante el cual éstos deberán estar disponibles.
Consideramos que una interpretación razonable de la norma es que los archivos deberán estar disponibles, durante treinta días contados a partir de la entrega de la liquidación.
Conclusiones
En principio, no tenemos mucho más que agregar a las conclusiones arribadas en nuestro anterior artículo, que analizaba la Res.
408, de similar objetivo que la presente.
Podemos resaltar, sin embargo, 3 conclusiones a las que arribamos luego de leída la nueva normativa:
1. La Asamblea, en su carácter de órgano soberano, tiene autoridad para decidir qué elementos tiene que contener una liquidación.
Es decir, es la Asamblea quien debe aprobar el contenido de la liquidación.
Esta facultad -debemos aclararlo- no es nueva, y se encuentra dentro del derecho que los propietarios tienen de administrar su patrimonio como le parezca más conveniente.
Hay una generalizada -y equivocada- tendencia a considerar a la propiedad horizontal en forma ajena a la inviolabilidad de la propiedad garantizada por nuestra Constitución Nacional.
2. En caso que la Asamblea nada indique, el administrador deberá atenerse a las pautas determinadas por la Disp.
2450/2013 de la DGDYPC.
Ello a partir de la fecha de operatividad de la norma, conforme el cuadro calendario indicado más arriba.
3. El administrador deberá mantener digitalizada la liquidación de expensas y la documentación respaldatoria de los gastos del Consorcio, sin perjuicio que los propietarios individualmente considerados puedan optar por recibir el material en formato papel o así lo establezca la Asamblea.
Ello a partir de la fecha de operatividad de la norma, conforme el cuadro calendario arriba indicado.